Problème concret : comment hypothéquer l’Hôtel de la Marine ?


Le 15 septembre dernier s’est tenue une réunion interministérielle dont l’objet était la « Valorisation de l’Hôtel de la Marine »1. Ce monument construit par Gabriel n’est en effet plus, dans l’esprit de nos dirigeants, qu’un actif qu’il convient de rentabiliser au maximum. Et ce n’est pas facile puisque son double caractère de monument historique et de bien du domaine public font peser sur lui un certain nombre de contraintes dont on sent qu’elles gênent fortement les projets gouvernementaux.

L’objectif de cette réunion était donc d’examiner comment l’on pouvait réduire au minimum ces contraintes. Pour cela, une étude avait été commandée au cabinet d’avocats d’affaires international Gide-Loyrette-Nouel, qui avait rendu son rapport, Modalités de valorisation de l’Hôtel de la Marine le 24 juin 2009.
Ces deux documents (le rapport Gide-Loyrette-Nouel et le compte-rendu de la réunion interministérielle) sont édifiants.
D’abord, ils ne prennent jamais en compte le devenir du mobilier de l’Hôtel de la Marine, en grande partie commandé pour cet endroit et conservé depuis in situ (voir notre article). Jamais non plus n’a été abordée la question d’une quelconque sujétion du bâtiment à la visite au public. Si le principe de la conservation de la propriété par l’Etat du monument ne fait maintenant plus aucun doute, le montage envisagé revient dans les faits à peu près au même. Il est en effet nécessaire de « rentabiliser l’opération » comme le rappelle le ministère de la Défense. Cette « rentabilisation » passera donc par une location par un bail emphytéotique (voir brève du 27/3/09). Selon les propositions du Cabinet Gide-Loyrette-Nouel, un appel à projet sera passé auprès d’un opérateur privé qui proposera lui-même la durée du bail qui peut être comprise entre 18 et 99 ans. La différence entre la vente du bâtiment et sa location pour 99 ans à une entreprise privée n’apparaît pas clairement. Pour paraphraser Keynes, dans 99 ans nous serons tous morts.

Le gouvernement est néanmoins confronté à un problème qui n’a rien à voir avec l’éthique. La loi actuelle ne rend pas la location à long terme d’un monument historique classé, qui resterait domaine public, de l’Etat suffisamment attractive pour un opérateur privé. Le projet présente, comme l’expose la directrice des affaires juridiques du ministère du Budget, « des contraintes contradictoires avec le droit existant ».
Si le bien (ils appellent ainsi l’Hôtel de la Marine) demeure dans le domaine public, il est toujours possible de délivrer une autorisation d’occupation temporaire. Mais le locataire n’aurait alors de droits réels sur le bâtiment que sur les « ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier. » et des constructions immobilières sur l’Hôtel de la Marine semblent tout de même difficiles à justifier.
Pourquoi donc est-il si important d’accorder des « droits réels » au locataire ? Le rapport est clair sur ce point : seule cette notion juridique permet d’hypothéquer le bien, et donc d’avoir accès aux financements bancaires. Ces notions légales étant un peu complexes, on les résumera ainsi : il faut que le locataire puisse hypothéquer l’Hôtel de la Marine, ou plutôt les droits à long terme qu’il aura à l’occuper et à l’utiliser. Cela ne semble aucunement gêner le gouvernement, pas plus que le ministère de la Culture, qu’on puisse envisager froidement l’hypothèque d’un tel monument appartenant à l’Etat. On imagine d’ailleurs quels contrôles on pourrait effectuer sur un nouveau locataire qui aurait acquis les droits du bail de 99 ans par la réalisation de l’hypothèque.

La réunion de « valorisation de l’Hôtel de la Marine » portait essentiellement sur les moyens de résoudre ce cruel problème. Plusieurs solutions sont envisagées. Trois sont législatives, la quatrième est contractuelle.

- les solutions législatives, qui seraient incluses dans la loi de finance, sont les suivante : soit rendre possibles les autorisations d’occupation temporaire constitutives de droits réels pour les preneurs de monuments historiques (on imagine les conséquences d’une telle loi spécialement faite pour l’Hôtel de la Marine appliquée largement sur les monuments historiques), soit de permettre la création d’un bail emphytéotique administratif sur le domaine public de l’Etat (ce qui risque d’être censuré par le Conseil constitutionnel car il y a une protection constitutionnelle du domaine public), soit enfin d’ « élaborer un article législatif ad hoc pour l’Hôtel de la Marine ».

- la solution contractuelle prévoit au préalable le déclassement du domaine public de l’Hôtel de la Marine ! Il n’y aurait alors plus de problème pour prévoir un bail emphytéotique classique auquel serait adjoint « des clauses exorbitantes de ce droit » : « encadrement de l’activité de l’occupant, agrément préalable d’un éventuel cessionnaire, du changement de contrôle de l’occupant (ou de toute sous-location), voire faculté de résiliation unilatérale du contrat. » La validité d’un tel contrat étant problématique, un avis au Conseil d’Etat a été sollicité sur ce point, ainsi que sur les possibilités offertes par un contrat d’occupation temporaire.

Les représentants du ministère de la Culture se sont contentés, d’après le compte-rendu, de demander à ce que « le cahier des charges [rappelle] les contraintes propres à ce monument historique et [à ce] que la maîtrise d’œuvre [soit] confiée à l’architecte en chef des monuments historiques » ; ils ont aussi souligné la nécessité « d’une étude d’authenticité, qui consiste en une analyse systématique de l’ensemble du bâtiment pour en déterminer les parties authentiquement historiques ».
Toute cette affaire est profondément révoltante. Loin de se préoccuper du bien général, le gouvernement ne songe qu’à rentabiliser un monument qui, depuis sa construction, fait partie du patrimoine de la Nation. Il envisage même de lui faire quitter le domaine public de l’Etat et en le livrant à un opérateur privé2 sur une très longue durée, sans se soucier un seul instant du devenir de son mobilier ni de l’accès légitime du public aux pièces historiques. Rappelons le thème des Journées du Patrimoine en 2009 : un patrimoine accessible à tous.

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Didier Rykner, jeudi 22 octobre 2009


Notes

1Participaient à cette réunion, organisée sous la présidence de M. Jean de Boishue, chargé de mission à Matignon, du Général de division de Villiers, chef du cabinet militaire du Premier ministre et de M. Jean Dubertret, conseiller pour le budget, la réforme de l’Etat et la fonction publique au cabinet du Premier ministre : des membres du cabinet de la présidence de la République, des membres du cabinet militaire du Premier ministre, un membre du secrétariat général du gouvernement, des fonctionnaires du ministère de l’Economie, de l’Industrie et de l’Emploi, du ministère du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l’Etat et du ministère de la Défense. Le ministère de la Culture était représenté par Sophie Durrleman, conseiller patrimoine et musée du cabinet du ministre et Isabelle Maréchal directrice adjointe de la direction de l’architecture et du patrimoine.

2Rappelons que l’ancien ministre de la Culture, Renaud Donnedieu de Vabres, conseille le groupe Royal Monceau pour obtenir la concession de l’Hôtel de la Marine (voir notre brève du 27/3/09 et l’article complaisant publié par Le Figaro le 21/9/09).





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